民营房企“示范生”碧桂园于5月20日晚间正式完成了2022年第一期公司债券“22碧地01”的簿记建档工作。

  本次债券总规模为5亿元,债券期限为3年期,附第一年末及第2年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权;剩余部分自中国证监会注册发行之日起二十四个月内发行完毕。

  在信用保护合约的支持下,该发行吸引了包括国有大行、股份行和证券公司等多家机构的踊跃参与和投标,最终票面利率仅有4.5%。扣除发行费用后,债券所募资金将用于置换碧桂园对“19碧地01”债券回售垫付的自有资金。

  信用保护工具加持是此次发行的一大亮点。据了解,信用保护工具是金融机构在相关企业债券发行时,提供的针对该企业的信用风险管理工具,相当于为相关债券上“保险”。当标的债券发生违约时,这类信用保护工具可为标的债券提供保险和担保,以帮助民营房企逐步恢复公开市场的融资功能。

  信用保护工具“上保险”

  提到“信用保护工具”,就不得不提到几天前碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企,被监管机构选定为“示范房企”发行境内债一事。为了吸引投资人,此次发债强调了信用保护工具的使用,创设机构可同时发行包括信用违约掉期(私募CDS)或信用风险缓释凭证(CRMW)在内的信用保护工具。

  分析认为,以CDS和CRMW为代表的外部增信工具是针对性极强的金融创新,可解决民营房企在资本市场融资的信用缺失问题,为民营房企债券融资提供了必要的信用保护和增级,实际上就是对民营房企发债的一种信用“兜底”措施。

  在该机制下,房企发行新债的同时,创设机构也会同时发行CDS或者CRMW,当标的债券发生违约的时候,这类信用保护工具要为标的债券提供保险和担保,即CDS、CRMW的持有人要为损失赔偿。

  深交所在官网也发文指出,上述信用保护凭证的成功设立,是市场落地的首单民营房企信用保护工具,标志着创新工具支持民营房企融资取得阶段性成果。碧桂园上述债券即为民营房企中首批带有信用保护工具并成功发行的境内信用债。

  分析人士认为,碧桂园此次发债具有标志性意义。作为“示范房企”,碧桂园率先试水通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资,毫无疑问体现了监管机构对优质民营房企基本面以及持续经营能力的认可。监管层此举释放出了更加明确、积极的稳地产信号,民营房企融资环境已经逐步回暖。

  碧桂园之所以能被选为“示范房企”,离不开其稳健的财务状况和强劲的开发经营能力。最新财报显示,2021年,碧桂园累计实现权益物业销售现金回笼约5022亿元,权益回款率达90%,已连续6年达到90%或以上。

  截至2021年底,碧桂园的现金余额为1813亿元,可动用现金储备充足。同时,其总借贷余额也进一步降至了3179亿元,其中短期债务的占比降至24.9%;净负债率仅45.4%;现金短债比约2.3倍。

  与此同时,碧桂园还在市场调整周期积极回购债券,进一步优化债务结构,维护投资者利益。自2021年12月30日起至2022年5月2日,该公司已累计购回优先票据本金总额5570万美元,更是为数不多获得惠誉、穆迪等“投资级”评级的房企之一。

  另外两名“示范生”龙湖和美的置业也是如此。截至2021年底,龙湖的平均借贷成本仅有4.14%,净负债率46.7%,连续六年满足“三道红线”指标要求。同期,美的置业的在手现金也达到了342亿元,同比上升27.7%。碧桂园、美的置业更曾先后获得招行210亿元并购额度。前者在今年1月发行了民营房企2022年首单ABS,后者则是2022年首家成功发行中票的内房股民企。

  分析指,碧桂园等房企债务结构健康、现金流稳健,可以起到真正的“示范”作用。在充满不确定性的市场面前,信心比黄金更重要,碧桂园上述债券的成功发行,对民营房企的融资具有一定的试点意义,无疑是稳定民企融资信心的重要举措。可以预见,接下来,民营企业或有望持续新增信用额度,行业融资总量有望加速提升。

  稳健型房企或迎“暖风”

  去年以来,房地产行业“黑天鹅”事件不断。华夏幸福、中国恒大、蓝光发展、融创中国、佳兆业、花样年、协信远创等房企纷纷出现了流动性危机。在地产行业危机四伏之际,大量房企的信用评级遭到下调。

  2022年以来,多部门围绕房地产金融端释放积极信号,房企融资暖意浓。但资本市场信心恢复有限,发债房企依然集中于国央企,民营房企融资动作并不突出。据焦点研究院统计,今年4月,样本房企境内共发行39只债券,发行总额293.4亿人民币,环比减少15.41%。其中,国企央企融资比例在70%以上,且发债总额下降与民企融资动作偏少不无关系。

  虽然房地产行业一度因投资回报高,成为投资界关注的香饽饽,但在当前的市场专轨期,以及房企债务到期与兑付较难的关口之下。相较高额回报,资本市场更关注本金是否安全。

  “信用风险缓释工具,能够引入更多风险厌恶型投资者参与认购,进一步降低债券发行失败的风险,扩大民企直接融资渠道和融资规模。推出信用保障措施,可被称为提振民企融资信心的一针强心针。民营房企融资有望迎来暖风”,上述分析人士称。

  中指院则指出,此轮行业调整期中,以碧桂园为代表的房企风险化解能力、稳健经营能力得以展现。此外,在经历了上年的集中违约后,投资者风险厌恶情绪加重。因此,预计房企融资将出现两极分化情况。财务稳健、信用等级较高的优质房企更受资金偏爱,如碧桂园一般的稳健型房企,有望拓展出更广阔的融资空间。

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